대출의 한도를 이야기 할 때 DTI 60%라는 말 많이 들어보셨을 겁니다. 이때 사용되는 DTI 뜻과 계산 방법을 상세하게 소개해 드리도록 하겠습니다.
DTI 뜻
DTI는 대출 규제의 일종으로 Debt To Income의 약자입니다. 우리말는 총부채상환비율이라고 이야기 하는데요. 주택담보대출을 받으려고 할 때 주로 사용됩니다. 대출을 받으려는 사람의 1년 총 수입에서 기존의 대출의 이자와 주택담보대출의 원금과 이자 상환 금액이 차지하는 비중을 계산하여 일정 비율 이상의 대출을 받을 수 없게 하는 것입니다.
비슷한 개념으로 DSR과 LTV가 있습니다.
DIT 계산 방법 (신DTI)
=(주담대 원리금 상환액 + 다른 대출 이자) ÷ 연 총소득
※주담대가 여러 개일 경우 모든 주담대의 원리금 상환액을 포함 (신DTI의 핵심)
※주담대가 아닌 대출은 이자만 계산에 포함
※대출한도 산정에는 추가로 장래소득이 반영됨(은행 자율)
DTI는 투기 과열을 막기 위해 도입된 제도이기 때문에 모든 지역에 적용되지 않고 서울과 수도권, 부산의 특정지역에서 적용을 하게 되어 있습니다.
네이버에서 제공하는 DTI 계산기를 링크로 걸어두었습니다. 위에서 설명한 DTI 계산 방식을 가지고, 상환방법과 대출기간, 금액 등의 세부 정보를 활용하여 DTI를 직접 계산해보실 수 있습니다.
규제 지역별 DTI 적용 기준
- 투기지역 DTI 30%
- 서울(강남, 송파, 서초, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서), 세종시
- 투기과열지구 DTI 40 ~ 50%
- 서울(구로, 동작, 금천, 관악, 은평, 종로, 서대문, 중구, 성북, 강북, 중랑, 도봉, 동대문, 광진), 과천시
- 조정대상지역 DTI 60%
- 성남, 고양, 광명, 하남, 동탄2, 남양주, 부산(해운대, 동래, 수영, 연제, 남구, 부산진, 기장)
예를 들어 연봉이 4,000만원인 직장인이 DTI 60% 규제 지역에서 주택담보대출을 받으려 한다면 기존의 신용대출로 매년 나가는 이자와 주택담보대출의 이자와 원금 상환 금액의 총합이 연 소득의 60%인 연에 2,400만원을 넘어가면 안된다는 것입니다.
만약 규제 지역의 DTI가 30% 수준이라면 대출 신청자의 주담대 상환과 기존 대출 이자의 금액이 1,200만원을 넘어서는 수준 이상의 대출을 받을 수 없습니다.
DTI 적용 연 소득은?
- 대출 전에 최근 2년의 소득을 제출
- 2년 간 소득에 20% 이상 차이가 나면 2년 소득의 평균 적용
- 20% 이상 차이가 없으면 최근 1년 소득을 적용
- 신청자가 청년, 신혼부부일 경우 장래소득을 폭 넓게 적용하여 대출 금액을 늘려줄 수 있음
원래 DTI 계산에 활용되는 연 소득은 직전 1년의 것을 활용했는데요. 2018년에 개편된 신 DTI에서는 최근 2년의 소득 자료를 일단 제출해서 직전 1년의 소득을 반영합니다.
만약 최근 2년의 소득에서 20% 이상의 차이가 발생하였다면 최근 2년 소득의 평균을 소득금액으로 계산하게 됩니다.
여기에 장래소득을 추가로 은행이 대출 한도 계산에 포함하게 되는데 이 계산은 은행의 자율에 맡기기 때문에 은행별로 차이가 있지만 일반적인 경우에는 큰 영향이 없다고 보시면 됩니다.
다만 청년, 신혼부부의 경우처럼 장기적으로 일을 할 것이 예상되고, 정책적으로 지원을 해야 하는 대상의 경우에는 장래소득 증액 한도를 더 넓게 보도록 하고 있습니다. 하지만 역시 일단 공식이 있는 건 아니고 은행의 결정에 맡깁니다.
다주택자 DTI 적용
위에서 소개해 드린 것처럼 다주택자의 경우 가지고 있는 모든 주택의 주담대 원리금(원금+이자)를 DTI 계산에 포함하게 됩니다. 사실 이것만 해도 대출이 사실상 불가능해 지는 효과를 가져오는데요. 여기에 다주택자의 경우 두 번째 주담대부터는 만기를 15년으로 제한 받게 됩니다.
- 모든 주담대의 원금과 이자 상환액을 DTI 계산에 포함한다.
- 두 번째 주택의 주담대부터는 만기를 15년 이상으로 설정하지 못한다.
DTI 60% 대출은?
생애최초, 서민, 실수요자 DTI
이런 강력한 대출 규제가 가해지면 집을 투자 목적으로 구매하는 경우가 아니라 실거주를 위해서 구매하려는 경우에도 대출을 받을 수 없다는 문제가 발생하기 쉽습니다. 그래서 정부에서는 이 문제를 해결하기 위해서 실수요자에 속하는 생애최초 구매자와 서민에 대해서는 지역별 DTI에 관계없이 DTI 60%를 허용하고 있습니다.
정부에서 정책적으로 운영하는 특례보금자리론이나 신혼부부, 신생아특례대출 등의 상품은 지역에 관계없이 모두 DTI 60%의 적용을 받게 됩니다.
전세금 반환용 대출
코로나로 이후 역전세 등 전세금 반환에 대한 불안이 커지고 전세금을 돌려주지 못하는 집주인이 늘어나면서 개인 임대인과 임대사업자의 전세금 반환을 위한 대출에도 한시적으로 DTI 60%가 적용됩니다.
본래 전세금 반환 대출은 DTI가 아니라 DSR을 적용하여 더욱 강력한 규제를 했고 한도도 40%로 엄격하게 적용되고 있었는데 이를 DTI로 변경하고 한도를 60%까지 올려서 전세금 반환을 받지 못하는 세입자 피해를 최대한 줄이려고 한 것입니다.
마치며
지금까지 DTI의 뜻과 계산 방법을 소개하면서 다양한 DTI의 상황 예시와 DTI 60%가 적용되는 정부지원 대출에 대한 내용을 전해드렸는데요. 필요한 분들에게 유용한 정보가 되셨기를 바랍니다.