스트레스 DSR 2단계가 9월로 연기되면서 대출이 필요한 분들이 급하게 대출을 찾는 일이 많아졌습니다. 스트레스 DSR은 무엇이고 스트레스 DSR 2단계가 어떤 영향을 주길래 그러는 것일까요? 한번 알아보겠습니다.
스트레스 DSR은 주택담보대출에서 사용되는 대출 규제인 DSR에 스트레스라는 말이 붙은 용어인데요. 이 스트레스 DSR을 설명하기 위해서는 먼저 DSR이 뭔지 알아야 합니다.
DSR : 총부채원리금상환비율
DSR은 대출 규제의 일종으로 총부채원리금상환비율이라는 말로 나타냅니다. 쉽게 말해서 누군가 대출로 갚고 있는 원금과 이자를 합한 총액이 연간 소득의 몇 퍼센트를 차지하고 있는 지를 확인하는 것입니다.
비슷한 개념의 DTI는 주택담보대출의 원금 이자 상환액과 그 외 대출의 이자만 사용하는데요. DSR은 개인이 가지고 있는 모든 대출을 비교한다는 점에서 상당히 타이트한 대출 규제라고 할 수 있습니다.
신용대출과 주택담보대출에서는 DSR을 따로 계산하고 공식도 좀 다릅니다. 일반적으로 DSR이라고 하면 큰 금액을 대출 받는 주담대를 이야기 하는 것이 보통입니다.
★주담대 DSR = (주담대 원금 및 이자 상환액 + 기대출 원금 및 이자 상환액) / 연 총소득
★신용대출 DSR = (대출액 X (20% + 이율)) / 연 총소득
현재 한국에서는 주택담보대출에서 받을 수 있는 DSR의 비율은 은행은 40%, 비은행은 50%입니다. 즉 주택담보대출을 받은 후에 본인 1년 소득의 40% 이상을 대출 이자와 원금을 갚는데 사용하게 되는 경우 은행에서 대출이 나오지 않는다는 것이죠.
이때 아파트 중도금 대출, 서민금융, 300만원 미만의 소액 대출은 기존 대출로 계산에 포함하지 않는 다는 점은 기억해 주세요.
- DSR은 주로 주담대에 사용되는 대출 규제를 말한다.
- 본인이 가지고 있는 모든 부채의 원금 및 이자 상환 금액과 소득의 비율을 나타낸다.
- 보통 DSR 40%로 대출을 제한한다.
- 중도금 대출, 서민금융, 300만원 미만의 소액 대출은 DSR에 계산하지 않는다.
스트레스 DSR 뜻?
스트레스 DSR은 기존에 DSR에 추가적으로 가산 금리를 붙이는 형태의 강화된 대출 규제를 이야기합니다. 실제로 대출 시행 시에 금리가 올라간다는 게 아니라 대출 한도를 계산할 때 가산 금리가 추가된 것으로 DSR을 계산해서 엄격하게 대출을 시행한다는 것입니다.
스트레스 DSR을 도입하는 이유는 금리가 낮은 시기에 변동 금리 대출을 받았다가 금리가 올라 파산하게 되는 문제를 줄이기 위해서 입니다. 코로나 시기에 낮은 금리의 전세자금 대출을 받았다가 갑작스럽게 올라간 전세 대출 금리에 당황해 보신 분들이라면 무슨 뜻인지 쉽게 이해하실 거에요.
변동금리로 주택담보대출을 받으려는 경우 미리 금리가 올라갔을 때의 상황을 시뮬레이션하여 대출을 받는 사람이 금리가 올라도 문제 없이 상환을 지속할 수 있는 지를 감안하여 대출을 시행하라는 것이죠.
스트레스 DSR에 사용되는 스트레스 가산 금리는 지난 5년 중 가장 높았던 때의 금리와 현재의 금리의 차이로 계산하는데요. 최대 3%에서 최소 1.5%의 상한선과 하안선을 가지고 있습니다. 현재 시점에서 스트레스 DSR에 적용되는 가산 금리는 1.5%입니다.
스트레스 DSR 2단계 9월로 연기 되었다는 게 무슨 말인가?
스트레스 DSR를 도입하면 당장 주택담보대출로 받을 수 있는 금액이 줄어들게 됩니다. 당장 가산 금리 1.5%를 모든 대출에 적용한다면 어떻게 될까요?
스트레스 DSR이 없는 상황에서는 연소득 5천만원으로 5%에 40년 만기의 주택담보대출을 신청할 경우 최대 3억 4,500만원을 대출을 받을 수 있습니다. 기존 DSR 40%를 적용하면 3억 4,500만원이 대출 한계이기 때문이죠.
그런데 이것이 1.5%의 스트레스 가산금리를 더한 스트레스 DSR로 계산할 경우 2억 8,000만원으로 6,000만원 이상 떨어지고 스트레스 DSR 가산 금리의 최대치인 3%가 적용될 경우 2억 4,000만원까지 낮아져서 스트레스 DSR 적용 전보다 대출 한도가 1억원이 줄어들게 됩니다.
- 연봉 5,000만원 기준 주택담보대출 대출 금액 시나리오 (이자 5%)
- 스트레스 DSR 없음 : 최대 대출 금액 3억 4,500만원
- 스트레스 DSR 1.5% : 최대 대출 금액 2억 8,000만원
- 스트레스 DSR 3.0% : 최대 대출 금액 2억 4,000만원
대출을 받아서 집을 구매하려는 사람이나, 전세를 구하려는 사람이나 모두에게 대단히 큰 혼란이 생길 수 밖에 없는 수준의 금액이죠.
그래서 정부는 스트레스 DSR을 도입하면서 3단계로 나누어 단계별로 적용을 하려고 계획을 잡았습니다.
- 1단계 스트레스 가산 금리 25% 적용 : 은행권 주담대 한정
- 2단계 스트레스 가산 금리 50% 적용 : 은행권 주담대와 신용대출, 2금융권 주담대까지
- 3단계 스트레스 가산 금리 100% 적용 : 은행권, 2금융권의 주담대, 신용대출, 기타대출까지
스트레스 DSR 단계별 도입계획 (기존)
- 1단계 : 2024년 2월 ~ 2024년 6월까지 – 스트레스 가산 금리 25% 적용
- 은행권 : 주택담보대출에만 적용
- 2단계 : 2024년 7월 ~ 2025년 초까지 – 스트레스 가산 금리 50% 적용
- 은행권 : 주택담보대출 & 신용대출 적용
- 2금융권(저축은행) : 주택담보대출 적용
- 3단계(잠정) : 2025년 초부터 – 스트레스 가산 금리 100% 적용
- 은행권 : 주택담보대출 & 신용대출 & 기타대출 적용
- 2금융권(저축은행) : 주택담보대출 & 신용대출 & 기타대출 적용
천천히 스트레스 가산 금리의 적용 비율을 상승시켜서 시장이 적응할 기간을 만들어주고, 기존의 주택담보대출 뿐만 아니라 신용 대출과 기타 대출에까지 스트레스 DSR을 적용 시키려는 것입니다.
장기적으로 보면 금융 시장에 과도한 대출을 막아주고 질서를 다시 만드는 좋은 정책이 될 수 있겠지만 문제는 경제 상황이 그리 좋지 않았다는 것입니다.
변경된 스트레스 DSR 단계별 도입계획
- 1단계 : 2024년 2월 ~ 2024년 8월까지 – 스트레스 가산 금리 25% 적용
- 은행권 : 주택담보대출에만 적용
- 2단계 : 2024년 9월 ~ 2025년 6월까지 – 스트레스 가산 금리 50% 적용
- 은행권 : 주택담보대출 & 신용대출 적용
- 2금융권(저축은행) : 주택담보대출 적용
- 3단계(잠정) : 2025년 7월부터 – 스트레스 가산 금리 100% 적용
- 은행권 : 주택담보대출 & 신용대출 & 기타대출 적용
- 2금융권(저축은행) : 주택담보대출 & 신용대출 & 기타대출 적용
경기 악화로 대출이 필요한 자영업자와 기업, 생계비 대출이 필요한 가구 등이 늘어나면서 주담대 뿐만 아니라 신용대출까지 규제하는 스트레스 DSR 2단계를 시행했을 경우 큰 피해를 볼 것으로 예상되는 상황이 되었습니다.
그래서 정부는 스트레스 DSR의 도입 일정을 조정하여 여러분이 알고 계시는 스트레스 DSR 2단계 9월 도입을 기본으로 변경 계획을 발표합니다.
스트레스 DSR 2단계 연기 영향은?
스트레스 DSR 2단계 연기 영향은 도입을 했을 때 어떤 일이 벌어졌을 지를 생각해 보는 게 이번 조치가 어떤 영향을 줄지 알아보는데 좋을 것 같습니다.
스트레스 DSR 2단계는 단순하게 스트레스 DSR 수치 적용이 50%가 된다는 것이 아니라 은행권의 신용대출까지 규제한다는 적용 범위의 확장을 포함하고 있었는데요.
이런 대출은 가계의 생계를 위한 대출인 경우가 많기 때문에 경기가 나빠 대출의 필요성이 높아지고 있는 현시점에서 계획대로 7월에 스트레스 DSR 2단계가 진행되어 은행권의 신용 대출이 막혔다면, 대출 수요가 순식간에 더 대출 금리가 높은 2금융권으로 몰려가거나 혹은 대출을 받지 못하고 무너지는 상황이 생길 가능성이 있습니다.
저 같은 사람도 예측이 가능한 시나리오인데, 정책을 시행하는 정부의 입장에서는 적용을 하기에는 부담이 너무 컸던 것으로 보입니다. 당장에 급한 불을 끄기 위한 임시 조치에 가깝지만 해야 하는 일이었다고 생각이 됩니다. 현재의 상황을 더 악화 시키지는 않을 테니까요.
마치며
지금까지 스트레스 DSR 2단계가 9월로 연기되었다는 소식을 전해드리고 향후에 스트레스 DSR 2-3단계의 도입 예정일과 그 영향에 대해서 살펴보았는데요.
스트레스 DSR 단계가 높아질 수록 대출을 받을 수 있는 금액이 줄어들기 때문에 주택택담보대출이나 큰 규모의 대출이 필요하신 분들은 미리 서두르시는 게 좋겠습니다.